1. النظام

    <p style="text-align: right;"><strong>نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها ١٤٢٣هـ</strong></p> <p style="text-align: right;"><strong>مرسوم ملكي رقم : ( م / ٥ ) وتاريخ : ١١ / ٢ / ١٤٢٣ هـ</strong></p> <p style="text-align: right;">بعون الله تعالى</p> <p style="text-align: right;">نحن <strong>فهد بن عبد العزيز آل سعود</strong></p> <p style="text-align: right;">ملك المملكة العربية السعودية</p> <p style="text-align: right;">بناء على المادة السبعين من النظام الأساسي للحكم الصادر بالأمر الملكي رقم (أ/٩٠) وتاريخ ٢٧ / ٨ / ١٤١٢ هـ</p> <p style="text-align: right;">وبناء على المادة العشرين من نظام مجلس الوزراء الصادر بالأمر الملكي رقم (أ/١٣) وتاريخ ٣ / ٣ / ١٤١٤ هـ</p> <p style="text-align: right;">وبناء على المادتين السابعة عشرة والثامنة عشرة من نظام مجلس الشورى الصادر بالأمر الملكي رقم  ( أ / ٩١ )  وتاريخ  ٢٧ / ٨ / ١٤١٢ هـ</p> <p style="text-align: right;">وبعد الاطلاع على قرار مجلس الشورى رقم (٧٩ /٧١) وتاريخ ٢٠ / ١ / ١٤٢٢ هـ</p> <p style="text-align: right;">وبعد الاطلاع على قرار مجلس الوزراء رقم (٤٠) وتاريخ ٩ / ٢ / ١٤٢٣ هـ</p> <p style="text-align: right;"><strong>رسمنا بما هو آت</strong></p> <p style="text-align: right;"><strong>أولاً</strong>- الموافقة على نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها بالصيغة المرفقة</p> <p style="text-align: right;"><strong>ثانياً </strong>- على سمو نائب رئيس مجلس الوزراء والوزراء كل فيما يخصه تنفيذ مرسومنا هذا</p> <p style="text-align: right;"><strong>فهد بن عبد العزيز</strong></p> <p style="text-align: right;"><strong>قرار رقم ٤٠ وتاريخ ٩ / ٢ / ١٤٢٣ هـ</strong></p> <p style="text-align: right;">إن مجلس الوزراء</p> <p style="text-align: right;">بعد الاطلاع على المعاملة الواردة من ديوان رئاسة مجلس الوزراء برقم (٤٠٤٠/ر) وتاريخ ٢٨ / ٢ / ١٤٢٢ هـ، المشتملة على خطاب وزارة الأشغال العامة والإسكان رقم (٢٩٦٣ /٦٠) وتاريخ ١٠ / ٧ / ١٤٠٨ هـ، المرفق به مشروع نظام ملكية الطبقات وفرزها</p> <p style="text-align: right;">وبعد الاطلاع على المحضر رقم (٣٨) وتاريخ ١٩ / ٢ / ١٤١٩ هـ المعد في هيئة الخبراء</p> <p style="text-align: right;">وبعد النظر في قرار مجلس الشورى رقم (٧٩ /٧١) وتاريخ ٢٠ / ١ / ١٤٢٢ هـ</p> <p style="text-align: right;">وبعد الاطلاع على المحضر رقم (٢٥٣) وتاريخ ٦ / ٦ / ١٤٢٢ هـ المعد في هيئة الخبراء</p> <p style="text-align: right;">وبعد الاطلاع على توصية اللجنة العامة لمجلس الوزراء رقم (٥٩) وتاريخ ٢٥ / ١ / ١٤٢٣ هـ</p> <p style="text-align: right;">يقرر الموافقة على نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها بالصيغة المرفقة</p> <p style="text-align: right;">وقد أعد مشروع مرسوم ملكي بذلك صيغته مرفقة بهذا</p> <p style="text-align: right;">رئيس مجلس الوزراء</p> <p style="text-align: right;"><strong>نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها</strong></p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة الأولى</strong></p> <p style="text-align: right;">يقصد بالكلمات أو العبارات الواردة في هذا النظام ما يأتي</p> <p style="text-align: right;"><strong>١ - الأرض : </strong>هي القطعة المخصصة لتشييد بناء عليها وإنشاء مرافقه وخدماته، حسب المخطط الهندسي المعتمد برخصة البناء</p> <p style="text-align: right;"><strong>٢ - الوحدة العقارية : </strong>هي الدار أو الطبقة أو الشقة أو المرآب (القراج) أو الدكان أو أي جزء من البناء النظامي يمكن فرزه وإجراء حقوق الملكية عليه والتصرف به مستقلا عن أجزاء البناء الأخرى</p> <p style="text-align: right;"><strong>٣ - المالك : </strong>هو الذي يملك وحدة عقارية مستقلة سواء كان واحدا أو أكثر</p> <p style="text-align: right;"><strong>٤ - الصيانة والترميم : </strong>هي الأعمال اللازمة لحفظ العين أو حفظ المنفعة سواء كانت لوحدة مستقلة أو لما تشمله الملكية المشتركة كالمصعد والسلم والحديقة</p> <p style="text-align: right;"><strong>٥ - الأجزاء المشتركة : </strong>هي الأرض المشيد عليها البناء والحدائق والارتدادات وهيكل البناء والسطح والمداخل والسلم، وجميع أجزاء البناء الأخرى المعدة للاستعمال المشترك، ملتصقة أو منفصلة كالمواقف والممرات والنوافير والمصاعد ما لم يتفق على خلاف ذلك</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة الثانية</strong></p> <p style="text-align: right;">١ - لكل مالك أن يبني على أرضه ضمن حدود الأنظمة والتعليمات بناء من طبقة أو أكثر ويفرزه إلى وحدات عقارية مستقلة تبعا للتصميم المعتمد في المخطط والرخصة ، ويكون تصرفه في كل أو بعض هذه الوحدات باعتبار كل وحدة منها مستقلة عن الأخرى</p> <p style="text-align: right;">٢ - ترقم الوحدات العقارية في البناء الواحد ترقيما تسلسليا بحيث لا يتكرر رقم واحد لوحدتين عقاريتين في البناء الواحد</p> <p style="text-align: right;">٣ - يجب أن يبقى شكل وحدود الأرض وأطوالها والبناء ومقاييسه مطابقا للمخطط المعتمد ٤ - تبقى محتويات صك الملكية مطابقة لأوصاف الأرض وحدودها وشكلها وأوصاف الوحدة العقارية وحدودها وشكلها الهندسي، فإذا اختلفت الأوصاف عن الواقع تجري الجهة المختصة تصحيح بيانات الصك وفقا للإجراءات النافذة، ويمكن إصدار صك لكل وحدة ٥ - أ- إذا اشترك شخصان فأكثر في تشييد بناء اعتبروا جميعا شركاء في ملكيته أرضا وبناء، ملكية شائعة في كل طبقاته ووحداته العقارية وملاحقه كل بنسبة مساهمته في رأس المال والمصروفات ما لم يكن في العقد اتفاق بخلاف ذلك</p> <p style="text-align: right;">ب - يجب أن يتضمن العقد أسماء أصحاب الحصص العينية من مالكي الأرض وأصحاب الحصص النقدية، وأوصاف الأرض المعدة للبناء ورقم صك الملكية وتاريخه ومصدره والتزامات الشركاء وحقوقهم الأخرى</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة الثالثة</strong></p> <p style="text-align: right;">للشركاء أن يتقاسموا حصصهم الشائعة في البناء المشترك، ويختص كل منهم بوحدة عقارية أو أكثر، فإن لم يتفقوا على القسمة فلطالبها اللجوء إلى القضاء</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة الرابعة</strong></p> <p style="text-align: right;">١- يكون مالكو الوحدات العقارية في بناء واحد، شركاء في الأجزاء المشتركة ما لم يتفق على خلاف ذلك</p> <p style="text-align: right;">٢- تكون الحواجز الجانبية والحيطان بين وحدتين متلاصقتين في بناء قائم مشتركة بين أصحابها ما لم يثبت خلاف ذلك، ولا يحق لأي منهما استعمال حصته فيما يلحق ضررا بالآخر</p> <p style="text-align: right;">٣- تكون الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض المالكين ملكا مشتركا بينهم ما لم يتفق على خلاف ذلك</p> <p style="text-align: right;">٤- يكون نصيب كل مالك في الأجزاء المشتركة فيما لا يقبل القسمة جزءا مشاعا في الأرض والبناء، ويلحق بالوحدة العقارية إلحاقا تاما في التصرفات جميعا ما لم يتفق على خلاف ذلك</p> <p style="text-align: right;">٥- تكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزا</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة الخامسة</strong></p> <p style="text-align: right;">١- يشترك كل مالك وحدة عقارية أو أكثر في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة المذكورة في المادة الرابعة، وإدارتها وترميمها كل بقدر ما يملك من البناء</p> <p style="text-align: right;">٢- لأي مالك بعد موافقة جمعية الملاك أن يحسن على نفقته الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو جزء منها دون أن يغير من تخصيصها أو ما يلحق الضرر بالآخرين</p> <p style="text-align: right;">٣- على مالك الوحدة صيانة حصته المستقلة وترميمها، ولو لم يكن ينتفع بها لدفع الضرر عن الآخرين أو عن الأجزاء المشتركة</p> <p style="text-align: right;">٤- ليس لأي مالك وحدة عقارية التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغية التخلص من الاشتراك في تكاليف حفظها أو صيانتها أو ترميمها</p> <p style="text-align: right;">٥- على صاحب السفل القيام بالأعمال والترميمات العادية لمنع ضرر العلو وسقوطه، وعلى صاحب العلو ألا يحدث في بنائه ما يضر بالسفل، وأن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع ضرر السفل</p> <p style="text-align: right;">٦- إذا دعت الضرورة إجراء بعض الأعمال حفظا لسلامة البناء المشترك أو لحسن الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو صيانتها وترميمها داخل أي وحدة من هذا البناء، فليس لمالكها أو جمعية الملاك معارضة المتضرر في ذلك، على أن تعاد الحال في هذه الوحدة إلى ما كانت عليه على نفقة المباشر فور انتهاء الإصلاحات اللازمة</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة السادسة</strong></p> <p style="text-align: right;">على كل مالك وفقا لهذا النظام، ألا يغلو في استعمال حقه إلى الحد الذي يضر بجاره، وليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار المألوفة التي لا يمكن تجنبها، وإنما له أن يطلب إزالة هذه المضار إذا تجاوزت المألوف، على أن يراعي في ذلك الآداب الشرعية والعرف وطبيعة العقار وموقع كل وحدة عقارية بالنسبة للأخرى والغرض الذي خصصت له كل وحدة</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة السابعة</strong></p> <p style="text-align: right;">تتم إجراءات نقل الملكية أمام الجهة المختصة في توثيق العقود والإقرارات وإصدار الصكوك المتعلقة بها، وفقا للإجراءات النافذة، مع مراعاة ما ورد في هذا النظام</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة الثامنة</strong></p> <p style="text-align: right;">١- إذا اقتضت المصلحة العامة نزع ملكية البناء، فإن كان النزع لكامل البناء أو بعضه أو لما هو مشترك كالحديقة والارتداد، فإن لكل مالك من التعويض بقدر نسبة قيمة ما يملكه من البناء</p> <p style="text-align: right;">٢- أما إن كان المنزوع جزءا مفرزا من البناء، فإن التعويض لصاحب الجزء المنزوع</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة التاسعة</strong></p> <p style="text-align: right;">١ - إذا وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى وحدات عقارية يزيد عددها على عشر وجاوز عدد ملاكها خمسة، فعلى الملاك أن يكونوا جمعية فيما بينهم لمصلحة العقار، ويجوز تكوين جمعية فيما بينهم إذا كان عدد هذه الوحدات عشرا فأقل أو كان الملاك خمسة فأقل</p> <p style="text-align: right;">٢ - تتمتع جمعية الملاك بشخصية معنوية وتكون لها ذمة مالية مستقلة، وتسجل في وزارة العمل والشؤون الاجتماعية</p> <p style="text-align: right;">٣ - تتكون موارد جمعية الملاك مما يأتي</p> <p style="text-align: right;">أ - اشتراكات الملاك</p> <p style="text-align: right;">ب - المبالغ التي يتقرر تحصيلها من الملاك لمواجهة التزامات الجمعية</p> <p style="text-align: right;">ج - القروض</p> <p style="text-align: right;">د - التبرعات والهبات</p> <p style="text-align: right;">هـ - عائد استثمار الأجزاء القابلة لذلك</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة العاشرة</strong></p> <p style="text-align: right;">تنتخب جمعية الملاك رئيسا لها من بين أعضائها يتولى رئاسة اجتماعاتها ومتابعة قراراتها، ويتم انتخابه بالأغلبية المنصوص عليها في المادة الثانية عشرة، وتكون مدته ثلاث سنوات قابلة للتجديد</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة الحادية عشرة</strong></p> <p style="text-align: right;">لجمعية الملاك أن تضع بموافقة ثلاثة أرباع الملاك لائحة لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة الثانية عشرة</strong></p> <p style="text-align: right;">إذا لم يوجد لائحة للإدارة أو خلت من النص على بعض الأمور، تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق جمعية الملاك ، وقراراتها في ذلك ملزمة بشرط أن يدعى جميع ذوي الشأن بخطاب مسجل إلى الاجتماع، وأن تصدر القرارات بأغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة الثالثة عشرة</strong></p> <p style="text-align: right;">لجمعية الملاك بأغلبية الأصوات المنصوص عليها في المادة الثانية عشرة، أن تأذن في إجراء أي أعمال أو تركيبات يترتب عليها زيادة في قيمة العقار كله أو بعضه، وذلك على نفقة من يطلبه من الملاك وبما تضعه الجمعية من شروط وما تفرضه من تعويضات والتزامات أخرى لمصلحة الشركاء</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة الرابعة عشرة</strong></p> <p style="text-align: right;">١- يكون لجمعية الملاك مدير يتولى تنفيذ قراراتها، ويعين بالأغلبية المشار إليها في المادة الثانية عشرة، وعلى المدير إذا اقتضى الحال أن يقوم بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها، وله أن يطالب كل ذي شأن بتنفيذ ذلك ما لم يوجد نص في لائحة الجمعية يخالفه</p> <p style="text-align: right;">٢- يمثل المدير جمعية الملاك أمام القضاء والجهات الأخرى، وله مقاضاة الملاك</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة الخامسة عشرة</strong></p> <p style="text-align: right;">١- يحدد أجر المدير بالقرار الصادر بتعيينه</p> <p style="text-align: right;">٢- يجوز عزل المدير بقرار تتوفر فيه الأغلبية المشار إليها في المادة الثانية عشرة</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة السادسة عشرة</strong></p> <p style="text-align: right;">١- إذا تضرر البناء بسبب حريق أو غيره، فعلى الشركاء أن يلتزموا لتجديده بما تقرره جمعية الملاك بالأغلبية المنصوص عليها في المادة الثانية عشرة ما لم يتفق على خلاف ذلك</p> <p style="text-align: right;">٢- إذا انهدم البناء تقرر جمعية الملاك ما تراه، وفي حال الاختلاف يرفع الأمر للقضاء</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة السابعة عشرة</strong></p> <p style="text-align: right;">يصدر وزير الشئون البلدية والقروية اللائحة التنفيذية والقرارات اللازمة لتنفيذ هذا النظام</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة الثامنة عشرة</strong></p> <p style="text-align: right;">يلغي هذا النظام كل ما يتعارض معه من أحكام</p> <p style="text-align: right;"><strong>المادة التاسعة عشرة</strong></p> <p style="text-align: right;">ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد تسعين يوما من تاريخ نشره</p>

  2. اللائحة التنفيذية

    <p style="text-align: right;"><strong>اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها</strong></p> <p style="text-align: right;"><strong>الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 40 وتاريخ 9/2/1423هـ المصادق عليه بالمرسوم الملكي رقم م/5 وتاريخ 11/2/1423هـ</strong></p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (1)</strong></p> <p style="text-align: right;">يتم فرز البناء الى وحدات عقارية وفقاً لما صدر بشأنها من مخططات وتراخيص معتمدة من البلدية المختصة ، أما المباني التي لم يسبق إصدار مخططات أو تراخيص بشأنها أو التي لم يحدد الترخيص إمكانية تجزئتها وفرزها فيتم فرزها – بعد عمل رفع مساحي للوحدة وتقديم شهادة مصدقة من مكتب هندسي معتمد بسلامة المبنى انشائياً</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (2)</strong></p> <p style="text-align: right;">للمالك فرز وحدة عقارية أو أكثر من صك أرضه بصك مفرز يحدد فيه كافة المعلومات عن موقع الوحدة العقارية ومساحتها ورقمها التسلسلي في البناء والدور (سفل أوعلو) ونصابها من الأجزاء المشتركة التي لاتقبل القسمة في كامل البناء ونصابها من الأجزاء المشتركة التي تقبل القسمة وتقتصر منفعتها على وحدة سكنية أخرى أو أكثر وذلك بعد الحصول على موافقة البلدية المختصة</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (3)</strong></p> <p style="text-align: right;">الأجزاء المشتركة في العقار التي لا تقبل القسمة على الملاك لا يجوز للمالك أن يتصرف في حصة منها مستقلة عن الجزء الذي يملكه مفرزاً ، ويشمل التصرف في الجزء المفرز حصة المتصرف في الأجزاء المشتركة التي لا يمكن قسمتها</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (4)</strong></p> <p style="text-align: right;">للمالك أن يتصرف في الجزء المفرز له وأن يستعمله أو يستغله بما لا يتعارض مع التخصيص المتفق عليه شريطة ألا يقوم بعمل من شأنه الإضرار بحقوق سائر المالكين</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (5)</strong></p> <p style="text-align: right;">لكل مالك أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما خصصت له للانتفاع بما يخصه منها، مع مراعاة حقوق غيره من الملاك</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (6)</strong></p> <p style="text-align: right;">لا يجوز لأي مالك أن يقوم بعمل من شأنه أن يهدد سلامة البناء أو يغير في شكله أو مظهره الخارجي أو إساءة استخدامه</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (7)</strong></p> <p style="text-align: right;">يحق للمالك تغيير استخدام ملكه بعد الحصول على الموافقة الخطية لجمعية الملاك وصدور الترخيص اللازم بالموافقة على التعديل من البلدية المختصة</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (8)</strong></p> <p style="text-align: right;">يتحمل الملاك نفقات حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها كل بنسبة حصته في تلك الأجزاء ، أما الأجزاء المشتركة التي تخص بعض الملاك فتوزع النفقات على المنتفعين منهم بحسب نسبة انتفاعهم أو حسب نسبة المساحات المملوكة لهم وفقا لما تقرره جمعية الملاك</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (9)</strong></p> <p style="text-align: right;"><strong>نقل الملكيــــة</strong></p> <p style="text-align: right;">1.      يقوم المالك بتقديم طلب فرز الوحدة العقارية للبلدية المختصة مرفقاً به صورة من صك الملكية ونسخة من المخططات المعتمدة للمبنى ورخصة البناء ، أما المباني التي لم يصدر لها رخصة بناء من قبل فيكتفي بتقديم رسم كروكي يحدد الموقع ورفع مساحي للوحدة العقارية المراد فرزها</p> <p style="text-align: right;">2.      تقوم البلدية – بعد استكمال كافة الاشتراطات اللازمة للفرز – بالتحقق من المستندات المقدمة والتأكد من استيفاء كافة البيانات المتعلقة بالمساحة الاجمالية والمجاورين وذكر اسم الشارع ورقم الشقة وعدد الطبقات ورقم البناء..الخ</p> <p style="text-align: right;">3.      تتولى البلدية إحالة طلب فرز الوحدة العقارية لكتابة العدل لاكمال ما يلزم نحو إصدار وثيقة الملكية للعين التي تم فرزها حسب الاجراءات المتبعة نظاما</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (10)</strong></p> <p style="text-align: right;"><strong>تكوين جمعية الملاك</strong></p> <p style="text-align: right;">1.      يجوز للملاك بأغلبية الأنصبة أن يكونوا جمعية ملاك لإدارة العقار وضمان حسن الانتفاع به ويلزمهم تكوين الجمعية إذا كان عدد الوحدات عشر فأكثر وعدد الملاك خمسة فأكثر</p> <p style="text-align: right;">2.      يكون لجمعية الملاك ذمة مالية مستقلة وتسجل في وزارة العمل والشئون الاجتماعية ويتم الفصل فيما يطرأ من منازعات بين الملاك من قبل جهات الاختصاص</p> <p style="text-align: right;">3.      <strong> </strong>تكون قرارت الجمعية ملزمة لأعضائها ونافذة تجاه الغير منذ تاريخ تسجليها في وزارة الشؤون الاجتماعية*</p> <p style="text-align: right;">4.       إذا لم يقوم الملاك بانشاء جمعية ملاك، كان للبلدية المختصة اتخاذ الاجراءات اللازمة التي تصدرها الجهة المختصة لدى وزارة الشئون البلدية والقروية*</p> <p style="text-align: right;">5.      إذا تعدد الأشخاص الذين يملكون معاً طبقة أو شقة أو بناء في مجموع أبنية، فيعتبرون فيما يتعلق بعضوية الجمعية مالكاً واحداً. وعليهم أن يوكلوا من يمثلهم فيها</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (11)</strong></p> <p style="text-align: right;">يجوز لجمعية الملاك أن تؤمن مقراً لها حسب الحاجة إلى ذلك</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (12)</strong></p> <p style="text-align: right;">تعتبر جمعية الملاك حارساً على الأجزاء المشتركة ، ومسئولة عن الأضرار التي تلحق بالملاك أو الغير ، ولها الحق في مراجعة الجهات المختلفة ومطالبة المتسبب في الضرر بإزالته</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (13)</strong></p> <p style="text-align: right;">1.      لكل مالك عدد من الأصوات في جمعية الملاك يتناسب مع حصته في العقار</p> <p style="text-align: right;">2.      إذا كانت حصة أحد الملاك تزيد على النصف ، انقص عدد ما له من أصوات إلى ما يساوي مجموع أصوات باقي الملاك</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (14)</strong></p> <p style="text-align: right;">1.      لا يجوز لشخص واحد أن يكون وكيلاً عن أكثر من مالك ، كما لا يجوز لمن له عدد من الأصوات مساوية لأصوات باقي الأعضاء أن يكون وكيلا عن غيره</p> <p style="text-align: right;">2.      لا يجوز لمدير الجمعية ولا لأحد معاونيه ولا أقربائهم من الدرجة الأولى أن يكونوا وكلاء عن الملاك</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (15)</strong></p> <p style="text-align: right;">مع مراعاة ماورد في المادة (13) تصدر قرارات الجمعية بأغلبية أصوات الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصبة بشأن</p> <p style="text-align: right;">1.      التفويض في اتخاذ قرار من القرارات التي تكفي للموافقة عليها أغلبية أصوات الحاضرين</p> <p style="text-align: right;">2.      انتخاب أو عزل مدير الجمعية أو أعضاء مجلس الإدارة مع مراعاة ماورد بالمادة 15/2 من النظام</p> <p style="text-align: right;">3.      التصريح لأحد الملاك بإحداث تعديل في الأجزاء المشتركة</p> <p style="text-align: right;">4.      عند تغيير أنصبة الملاك في العقار يتم تعديل نسب توزيع النفقات وفقا لذلك</p> <p style="text-align: right;">5.      تحديد الأسلوب المناسب لتنفيذ الأعمال التي تفرضها الأنظمة واللوائح</p> <p style="text-align: right;">6.      تجديد البناء في حالة الهلاك كلياً أو جزئياً بعد إقراره من البلدية المختصة</p> <p style="text-align: right;">7.      وضع لائحة لضمان حسن الانتفاع بالعقار وإدارته أو تعديله</p> <p style="text-align: right;">8.      إحداث تعديل أو تغيير أو إضافة في الأجزاء المشتركة إذا كان من شأن ذلك تحسين الانتفاع بها في حدود ما خصص له العقار ، وعلى الجمعية في هذه الحالة أن تقرر بنفس الأغلبية توزيع ما قررته من أعمال وكذلك نفقات تشغيل وصيانة ما أستحدث. ولا يجوز لأي مالك أن يمنع أو يعطل تنفيذ ما قررته الجمعية ولو اقتضى هذا التنفيذ القيام بأعمال داخل ملكه ولمن يلحقه ضرر بسبب تنفيذ الأعمال التي قررتها الجمعية الحق في مطالبة الجمعية بالتعويض</p> <p style="text-align: right;">9.      التصرفات العقارية التي من شأنها كسب أو نقل أو ترتيب حق من الحقوق العينية بالنسبة للأجزاء المشتركة</p> <p style="text-align: right;">10.  استثمار الاموال العائدة من التأجير وخلافه أو توزيعه بشكل سنوي أو حفظه أو جزء منه احتياطياً</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (16)</strong></p> <p style="text-align: right;">1.      تصدر قرارات الجمعية بإجماع أصوات الملاك في شأن التصرفات في جزء من الأجزاء المشتركة إذا كان الاحتفاظ بهذا الجزء ضروريا للانتفاع بالعقار وفقا للتخصيص المتفق عليه</p> <p style="text-align: right;">2.      إنشاء طبقات أو شقق جديدة بغرض تمليكها ملكية مفرزة بعد موافقة الجهات المختصة على ذلك</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (17)</strong></p> <p style="text-align: right;">رسوم الخدمات والمرافـق</p> <p style="text-align: right;">·         يراعي في المباني الجديدة تأمين عداد لكل وحدة سكنية من مرفقي الكهرباء والماء ويقوم مالك الوحدة بتسديد قيمة رسوم استهلاكه لخدمة وفقا لعداد وحدته</p> <p style="text-align: right;">·         يطبق البند السابق على المباني القائمة قبل صدور هذه اللائحة إذا توفر فيها عداد لكل وحدة</p> <p style="text-align: right;">·         في حالة عدم تأمين عداد لكل وحدة في المباني القائمة قبل صدور اللائحة يقوم كل مالك بسداد مايخصه بنسبة استهلاكه من الخدمة وفقا لما تقرره جمعية الملاك</p> <p style="text-align: right;">·         تعامل المباني القائمة والمباني الجديدة بموجب البند السابق فيما يخص المرافق التي يتعذر تأمين عدادات مستقلة لجميع وحداتها</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (18)</strong></p> <p style="text-align: right;">تحصيل الرسوم والنفقات تقوم جمعية الملاك بتحصيل الرسوم والنفقات المترتبة على ملاك ومستثمري الشقق والمحلات التجارية ويلتزم الملاك والمستثمرون بدفع نصيبهم من الرسوم والنفقات ابتداءاً من تاريخ استلام الوحدة العقارية ولجمعية الملاك اتخاذ كافة الإجراءات الضرورية وبشكل فوري لتحصيل أي رسم مستحق على أي مالك أو مستثمر وذلك بعد مرور (30) يوماً على تاريخ الاستحقاق</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (19)</strong></p> <p style="text-align: right;">حفظ السـجلات تحتفظ جمعية الملاك بسجلات تدون بها محاضر اجتماعات الجمعية ، كما تحتفظ بسجلات ودفاتر حسابات منفصلة للمبالغ المستحقة على الملاك ، ويحق لكل مالك شقة أومن يفوضه طلب فحص السجلات ودفاتر الحسابات الخاصة بتلك المبالغ في فترات معقولة خلال ساعات العمل العادية</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (20)</strong></p> <p style="text-align: right;">الحسابات الختامية والموازنة التخطيطية تقوم جمعية الملاك بإعداد الحسابات الختامية وإعتمادها من مكتب محاسب قانوني معتمد ، وعليها تحديد بداية السنة المالية ونهايتها وتقديم موازنة مقترحة للعام المالي التالي</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (21)</strong></p> <p style="text-align: right;">الاخطــــارات جميع العناوين والمراسلات والاخطارات والمكاتبات والبيانات والتقارير التي توجهها جمعية الملاك تكون باللغة العربية وتعتبر قد سلمت حسب الأصول إذا ما تم إرسالها عن طريق البريد المسجل أو الفاكس المؤيد بعلم الوصول من المرسل إليه على العنوان المحدد بعقد البيع أو عن طريق التسليم باليد مقابل إيصـال بالاستلام ، وفي حالة تغيير عنوان المالك فيجب إخطار جمعية الملاك كتابيا بالعنوان الجديد</p> <p style="text-align: right;"><strong>مــادة (22)</strong></p> <p style="text-align: right;">تنشر هذه اللائحة في الجريدة الرسمية ويجري العمل بها من تاريخ نشرها</p> <p style="text-align: right;">ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ</p> <p style="text-align: right;">* المواد والفقرات المعدلة بقرار من وزير الشئون البلدية والقروية بتاريخ 2 / 3 / 1426هـ برقم: 14845 والتي تنص على تعديل المادة العاشرة الفقرتين 3 و4</p> <p style="text-align: right;">* الغاء المادة السابعة عشر الواردة في اللائحة التنفيذية الصادرة برقم (11985) وفي تاريخ 21 / 2 / 1424هـ</p>

  3. اللائحة الداخلية

    <h1 class="page-header" style="text-align: right;">اللائحة الداخلية لاتحاد الملاك</h1> <div class="region region-content"><section id="block-system-main" class="block block-system clearfix"><article id="node-181" class="node node-public-page node-promoted clearfix"><header></header> <div class="field field-name-body field-type-text-with-summary field-label-hidden"> <div class="field-items"> <div class="field-item even"> <p dir="RTL" style="text-align: right;">وفقاً لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر بقرار مجلس الوزارء رقم 40 وتاريخ 9/2/1423 هـ والمتوج بالمرسوم الملكي رقم م/5 وتاريخ 11/2/1423ه وتعديلاته ولائحته التنفيذية الصادرة بالقرار الوزاري رقم (11985) وتاريخ 21/2/1424هـ. وتعديلاتها ، فقد تم اعتماد هذه اللائحة  كلائحة داخلية لاتحاد ملاك .................. وفقاً للأحكام والمواد الآتية:</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة الأولى :</strong>   <strong>التعريفات</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">يقصد بالألفاظ والمعاني أدناه عند ورودها في هذه اللائحة الداخلية المعاني المرادف لكل منها مالم يقتضي السياق خلاف ذلك :</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>النظام</strong>                   : نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر بقرار مجلس الوزارء رقم 40 وتاريخ</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">                                9/2/1423 هـ وتعديلاته.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>اللائحة</strong>                 : اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادرة بالقرار الوزاري رقم</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">                                 (11985) وتاريخ 21/2/1424هـ..</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>الوزارة</strong>                   : وزارة الإسكان.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>الوزير</strong>                    : وزير الإسكان.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>الاتحاد</strong>                  : اتحاد الملاك والمسجل بقرار من وزير الإسكان والمتضامنون لإدارة العقار والمحافظة  عليه  وحسن الإنتفاع به بصفتهم ملاكاً للوحدات العقارية.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>رئيس الاتحاد     </strong>  : رئيس اتحاد الملاك الذي يتولى رئاسة اجتماعات الاتحاد ومتابعة تنفيذ قراراته, ويعتبر رئيس   الاتحاد رئيس لمجلس الإدارة, ويتم تعيينه بدعوة جميع ذوي الشأن بخطاب مسجل إلى الاجتماع , وينتخب الرئيس من بين الأعضاء بناءا على أغلبية أصوات الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المدير العام  </strong> : مدير عام الاتحاد الذي يتولى تنفيذ قرارات الاتحاد,كما  يتولى القيام بما يلزم لحفط الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها إذا اقتضى الحال ومطالبة كل ذي شأن بتنفيذ ذلك,كما يختص بتمثيل الاتحاد أمام القضاء والجهات الأخرى, وله مقاضاة الملاك<strong>,</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>اللائحة الداخلية </strong> :  اللائحة الداخلية لاتحاد الملاك والمعتمدة من قبل الوزارة.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>الوحدة العقارية</strong> :  هي الدار ، أو الطبقة ، أو الشقة ، أو المرآب (القراج) ، أو الدكــــــــــــــــــان ، أو أي جــــــــــــزء مــــــــــــــن البـــــــــــــــناء النظامي يمكن فرزه ، وإجراء حقوق الملكية عليه ، والتصرف به مستقلاً عن أجزاء الــبناء الأخرى.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">                        <strong>الأجزاء المشتركة</strong>: هي الأرض المشيد عليها الــــــــــــــــبناء ، والــحدائـــق ، والإرتــدادات ، وهيكل البــناء ، والــــسطــــــح ، والمداخل ،  والسلم ، وجمـيع أجزاء البناء الأخرى المعدة للاستعمال المشترك ، ملتصقة أو منفصلة ، كالمواقف والممرات ، والنوافير ، والمصاعد ، مالم يتفق على خلاف ذلك.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة الثانية :</strong> <strong>اسم الاتحاد</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">يسمى الاتحاد بـــــــ <strong>(اتحاد ملاك .........) </strong>ويتمتع بشخصية معنوية ويكون له ذمة مالية مستقلة ومسجل لدى الوزارة بقرار من الوزير.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة الثالثة :</strong>   <strong>مقر الاتحاد</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">يكون مقر الاتحاد بمدينة ......... ولا يجوز نقله إلا بقرار من الجمعية العامة مع إشعار الوزارة بمكان المقر الجديد.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة الرابعة :</strong>  <strong>أغراض وأهداف الاتحاد</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">مع عدم الإخلال بحقوق ملاك الوحدات العقارية تأسس الاتحاد لتحقيق أغراض محددة قصر نفعها على ملاك وشاغلي الوحدات العقارية ومن أجل تحقيق أغراضه فيسعى الاتحاد لتحقيق الأهداف التالية:</p> <ol style="text-align: right;"> <li dir="rtl">ضمان حسن إدارة العقار واتخاذ كافة الإجراءات التي تضمن المحافظة عليه والإنتفاع به.</li> <li dir="rtl">إدارة وتنظيم وصيانة الأجزاء والمرافق المشتركة والمحافظة على المباني والإنشاءات والوحدات العقارية.</li> <li dir="rtl">تأمين الحراسة والنظافة اللازمتين.</li> <li dir="rtl">اعتبار الاتحاد حارساً على الأجزاء والمرافق المشتركة.</li> <li dir="rtl">تنظيم حقوق وواجبات ومسئوليات والتزامات كل عضو من الأعضاء.</li> <li dir="rtl">إدارة وتشغيل واستثمار أموال الاتحاد وأصوله وموجوداته.</li> </ol> <p style="text-align: right;">أي أهداف أو تصرفات يقرها أعضاء الجمعية العامة أو تدخل ضمن اختصاص الاتحاد الواردة في المادة (15) من اللائحة</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة الخامسة :</strong> <strong>عضوية الاتحاد                </strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">5-1   يصبح عضواً في الاتحاد كل مالك لأحد الوحدات العقارية سواء كان شخصاً طبيعيا أو اعتباريا وسواءً كان شاغلاً أو غير شاغل للوحدة العقارية.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">5-2   في حالة تعدد مالكي الوحدة العقارية فيختارون شخصاً واحداً من بينهم يمثلهم في عضوية الاتحاد.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">5-3   تزول عضوية الاتحاد اذا انتهت ملكية العضو للوحدة العقارية ولابد أن يصدر قرار من مجلس الادارة بزوال العضوية ويخطر العضو بهذا القرار خلال اسبوعين من تاريخ القرار.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">5-4  لا يجوز للعضو أو من زالت عضويته استرداد ما قد دفعه للاتحاد من اشتراك أو تبرعات تحت أي مسوغ.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة السادسة:</strong>  <strong>موارد الاتحاد</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">6-1         تتكون موارد الاتحاد من الآتي:</p> <ol style="text-align: right;"> <li dir="rtl"> اشتراكات الملاك.</li> <li dir="rtl">المبالغ المدفوعة سنوياً من قبل الملاك لسداد رسوم وتكاليف خدمات وصيانة المرافق المشتركة وتكاليف إدارتها وترميمها.</li> <li dir="rtl">المبالغ التي يتقرر تحصيلها من الملاك لمواجهة التزامات الاتحاد عن طريق الجمعية العامة.</li> <li dir="rtl">التبرعات والهبات.</li> <li dir="rtl">القروض.</li> <li dir="rtl">عائد استثمار الأجزاء القابلة لذلك.</li> </ol> <p dir="RTL" style="text-align: right;">6-2         تودع الأموال النقدية للاتحاد باسمه المُسجل لدى أحدى البنوك المحلية بقرار من مجلس الإدارة.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">6-3         يشترط لصرف أي مبلغ من أموال الاتحاد أن يوقع على أذن الصرف كلٌ من أمين المال ورئيس الاتحاد أو من ينوب عنه.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">6-4         لا يجوز صرف أموال الاتحاد إلا في سبيل تحقيق أغراض وأهداف الاتحاد المنصوص عليها في هذه الائحة الداخلية.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">6-5         يحتفظ الاتحاد في مركزه الرئيسي بدفاتر للحسابات يبين فيها الإيرادات والمصروفات.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة السابعة :</strong>   <strong>السنة المالية</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">السنة المالية للاتحاد سنة (ميلادية) تبدأ في أول (يناير) وتنتهي في آخر يوم من شهر (ديسمبر) من السنة نفسها ، باستثناء السنة المالية الأولى والتي تبدأ من تاريخ تسجيله في الوزارة وتنتهي في نهاية آخر يوم من السنة نفسها.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة الثامنة :</strong> <strong>هيئات الاتحاد</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">هيئات الاتحاد هي:</p> <ol style="text-align: right;"> <li dir="rtl">الجمعية العامة.</li> <li dir="rtl"> مجلس الإدارة.</li> </ol> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة التاسعة : </strong><strong>الجمعية العامة</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">9-1      تتكون الجمعية العامة من جميع أعضاء الاتحاد حسب ما ورد في المادة (7) من هذه اللائحة الداخلية.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">9-2      تدعى الجمعية العامة للانعقاد التأسيسي للمرة الأولى خلال ثلاثين يوما من تاريخ تسجيل الاتحاد لدى الوزارة وذلك من أجل انتخاب أعضاء ورئيس مجلس الإدارة ، وتكون مدة مجلس الإدارة  ثلاث سنوات قابلة للتجديد ويتم انتخابهم بالأغلبية المنصوص عليها في المادة (12) من النظام ، وكذلك تختار الجمعية المحاسب القانوني للاتحاد ، ويكون الاجتماع صحيحا متى حضر الاجتماع اغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء، فإن لم يبلغ المجتمعون هذا النصاب بناء على الدعوة الاولى، يكون اجتماع الجمعية العامة للانعقاد التأسيسي الذي يعقد بدعوة ثانية خلال خمسة عشر يوما التالية صحيحا بمن حضر.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">9-3      يجب دعوة الجمعية العامة مرة كل سنة خلال الشهر التالي لإنتهاء السنة المالية للاتحاد وذلك للنظر في الميزانية السنوية والحساب الختامي وتقرير مجلس الإدارة عن أعمال السنة وكذلك تقرير مراقب الحسابات ، ويجوز دعوة الجمعية العامة لإجتماعات غير عادية كلما اقتضت المصلحة ذلك.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">9-4      يتولى مجلس الإدارة الدعوة لإجتماعات الجمعية العامة في موعدها المحدد أو إذا طلب منه عدد من أعضاء الاتحاد ممن يملكون حصصاً تتجاوز عشرون بالمائة من مجموع ملكية العقار ولأسباب جدية ومبررة ، على أن ترسل هذه الدعوة إلى جميع أعضاء الاتحاد وذلك قبل موعد الإنعقاد بأسبوعين على الأقل ، وذلك عن طريق البريد المسجل أو تسلم مناولة إلى ذي صفة مع إشعار بالإستلام ، ويرفق بالدعوة جدول الأعمال الخاص بالجلسة، .</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">9-5      يكون اجتماع الجمعية العامة صحيحاً متى حضر الإجتماع أغلبية الملاك محسوبة على أساس قيمة الأنصباء، فإن لم يبلغ المجتمعون هذا النصاب بناءً على الدعوة الأولى ، يكون اجتماع الجمعية العامة التي تعقد بدعوة ثانية خلال خمسة عشر يوماً التالية صحيحاً بمن حضر.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">9-6      لا تكون قرارت الجمعية العامة صحيحة إلا إذا صدرت في المسائل المبينة في جدول الأعمال المرفق ضمن دعوة الإنعقاد ، وتكون قرارات الجمعية العامة ملزمة للملاك وشاغلي الوحدات السكنية.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">9-7      تصدر قرارت الجمعية العامة بالأغلبية المنصوص عليها في المادة (12) من النظام والمادة (15) من اللائحة  ، وبإجماع الأعضاء في المسائل المتعلقة بالمادة (16) من اللائحة.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">9-8      لا يحق للجمعية العامة النظر في غير المسائل الواردة  في جدول الأعمال المرفق ضمن دعوة الإنعقاد.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">9-9      يكون رئيس مجلس الإدارة رئيساً لاجتماعات الجمعية العامة ، فإذا غاب فيرأسها نائبه فإذا غاب ينتخب من بين أعضاء مجلس الإدارة الحاضرين رئيساً للإجتماع.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">9-10  يجوز لعضو الاتحاد أن ينيب عنه عضواً آخر يمثله في حضور الجمعية العامة وذلك بموجب وكالة صادرة من كتابة العدل أو تفويض مصدق من أي جهة حكومية ، على أن لا تزيد الإنابة عن عضو واحد.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">9-11   يسقط حق العضو في التصويت على قرارات الجمعية العامة إذا لم يوفِ بالإلتزامات المفروضة عليه قبل يوم انعقاد الجمعية العامة ، مع بقاء حقه في حضور الجمعية العمومية بدون تصويت.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">9-12   لا يجوز لمن له حق حضور الجمعية العامة أن يشترك في التصويت عن نفسه أو عمن يمثله في المسائل التي تتعلق بمنفعة خاصة أو بخلاف قائم بينه وبين الاتحاد.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">9-13    تسجل قرارات الجمعية العامة في سجل خاص موقع من قبل الرئيس والأعضاء الذين يحق لهم التصويت ويحتفظ الاتحاد في مركزه الرئيسي بمحاضر الجلسات وقراراته في سجل خاص.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة العاشرة :</strong> <strong>اختصاص</strong> <strong>الجمعية العامة</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">مع عدم الإخلال بحقوق الملاك تختص الجمعية العامة لاتحاد الملاك باتخاذ جميع القرارات التي تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلي :-</p> <ol style="text-align: right;"> <li dir="rtl">جميع الاختصاصات المنصوص عليها ضمن المادة (15) من اللائحة.</li> <li dir="rtl">اتخاذ كافة الإجراءات الضرورية وبشكل فوري لتحصيل أي رسم مستحق على أي مالك أو مستثمر بعد مرور 30 يوماً على تاريخ الاستحقاق حسب ما جاء في المادة (19) من اللائحة.</li> <li dir="rtl">عزل رئيس وأعضاء مجلس الإدارة أو أحدهم مع مراعاة أن يتم انتخاب البديل في ذات الجلسة في حالة العزل.</li> <li dir="rtl">تعيين مراقب أو مراقبي الحسابات.</li> <li dir="rtl">التصديق على الحساب الختامي للاتحاد للسنة المنتهية.</li> <li dir="rtl"> اعتماد تقرير مراقب الحسابات.</li> <li dir="rtl">اعتماد وتعديل الدليل الخاص بحسن الإنتفاع بالعقار والأجزاء المشتركة من قبل الشاغلين والمقترح من قبل مجلس الادارة.</li> <li dir="rtl">تعديل اللائحة الداخلية لاتحاد الملاك بشرط عدم التعارض مع النظام واللائحة وبشرط موافقة الوزارة.</li> <li dir="rtl">إقرار مشروع الميزانية (الموازنة )للسنة الجديدة.</li> <li dir="rtl">مناقشة واعتماد تقرير مجلس الإدارة عن أعمال الاتحاد خلال السنة المنتهية.</li> <li dir="rtl">تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين أو الأعضاء.</li> <li dir="rtl">الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعة المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار.</li> <li dir="rtl">اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار وتنظيم استخدامها.</li> </ol> <p style="text-align: right;">النظر فيما يعرض على الجمعية العامة من المسائل الأخرى</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة الحادية عشر :</strong>  <strong>مجلس الإدارة</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">11-1      يتكون مجلس الإدارة من الأعضاء الذين تم اختيارهم خلال الاجتماع التأسيسي للجمعية العامة بحيث لا يقل عددهم عن خمسة مع انتخاب ثلاثة أعضاء احتياطيين.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">11-2      تكون مدة مجلس الإدارة ثلاث سنوات قابلة للتجديد بموافقة الجمعية العامة.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">11-3      يجب أن تتوفر في رئيس وعضو مجلس الإدارة الشروط التالية:</p> <ol style="text-align: right;"> <li dir="rtl">أن يكون عضواً في الجمعية العامة.</li> <li dir="rtl">أن يكون قد أتم الحادية والعشرين من عمره.</li> <li dir="rtl"> أن يكون بكامل الأهلية المعتبرة شرعاً ونظاماً.</li> <li dir="rtl">أن يكون حسن السيرة والسلوك.</li> </ol> <p style="text-align: right;">أن يكون ملتزماً بتسديد الاشتراك السنوي المقرر على الملاك وأي مبالغ تقرر تحصيلها لمواجهة التزامات الاتحاد</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">11-4      يختار مجلس الإدارة من بين أعضاءه نائباً للرئيس وأميناً للمال خلال اجتماعه الأول.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">11-5      يخول رئيس مجلس الإدارة بالتوقيع على الخطابات والمراسلات والقرارات والشيكات وجميع المستندات وذلك لتنفيذ الأعمال التي في نطاق وصلاحيات ومهام مجلس الإدارة ، ويتولى رئيس مجلس الإدارة رئاسة وإدارة وتنظيم اجتماعات مجلس الإدارة والإشراف على جميع النواحي المالية والإدارية لمجلس الإدارة ، ويحق له تفويض غيره في بعض مهامه.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">11-6      إذا خلا مكان أو أكثر من أعضاء مجلس الإدارة في الفترة بين جمعية عامة عادية وأخرى نتيجة استقالة أو انقطاع فلمجلس الإدارة أن يندب من يشغل منصبه من بين الأعضاء الحائزين على أكثر الأصوات بالترتيب من الأعضاء الاحتياطيين ويكون هذا الانتداب بصفة مؤقته حتى تنعقد الجمعية العامة.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">11-7      يجتمع مجلس الإدارة مرة كل شهر على الأقل ، ويكون اجتماعه صحيحاً إذا حضره أكثر من نصف الأعضاء على الأقل ، وإن لم يكتمل العدد يؤجل الإجتماع أسبوعاً ليصبح عدد الحاضرين بعده صحيحاً بحيث لا يقل هذا العدد عن ثلاثة أعضاء ولا تقبل فيه وكالة عضو عن آخر.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">11-8      على مجلس الإدارة دعوة الجمعية العامة للإنعقاد لجلسات غير عادية إذا قُدم إليه طلب مُوقع من عدد لا يقل عن ثلاثة أعضاء من مجلس الإدارة وذلك لبحث مسائل عاجلة تدخل ضمن اختصاص مجلس الإدارة.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"> 11-9     تؤخذ قرارات مجلس الإدارة بأغلبية أصوات الحاضرين في الاجتماع فإذا تساوت الأصوات يرجح الجانب الذي في رئيس مجلس الإدارة.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"> 11-10 إذا تغيب أحد الأعضاء لثلاث اجتماعات متتالية بدون عذر يقبله مجلس الإدارة اعتبر مستقيلاً بشرط اخطاره مرتين بخطاب مسجل.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">11-11   تنتهي العضوية في مجلس الإدارة في الحالات التالية:</p> <ol style="text-align: right;"> <li dir="rtl">الانسحاب من مجلس الإدارة عن طريق تقديم استقالة موجهه لمجلس الإدارة.</li> <li dir="rtl">الوفاة.</li> <li dir="rtl">إذا فقد شرط أو أكثر من شروط العضوية.</li> <li dir="rtl">إذا تغيب العضو لثلاث اجتماعات متتالية بدون عذر يقبله مجلس الإدارة.</li> <li dir="rtl">إذا ألحق بالمجلس أضرار جسيمة مادية أو معنوية أو أساء استخدام عضويته.</li> <li dir="rtl">إذا تأخر عن أداء التزاماته المالية تجاه الاتحاد عن موعد استحقاقها لمدة تتجاوز 30 يوماً.</li> <li dir="rtl">إذا انتهت ملكية العضو للوحدة العقارية.</li> </ol> <p style="text-align: right;">إذا تم تعيينه أو انتخابه بخلاف ما جاء في النظام أو لائحته التنفيذية أو أحكام هذه اللائحة الداخلية</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">11-12    يجوز إعادة العضوية إلى العضو الذي زالت عضويته بسبب عدم تسديده لإلتزاماته المالية خلال السنة التالية وذلك في حالة تأديته للمبالغ المستحقه عليه.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">11-13    يلتزم عضو مجلس الإدارة أثناء ممارسته لصلاحياته وتنفيذ واجباته بالتصرف بأمانة وإخلاص مع الأخذ  في الاعتبار مصالح الاتحاد والملاك والشاغلين ، وبذل أفضل جهد ممكن، والالتزام بأحكام القوانين والأنظمة والقرارات المعمول بها.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">11-14    تسجل قرارات مجلس الإدارة في سجل خاص موقع من قبل الرئيس والأعضاء ويحتفظ الاتحاد في مركزه الرئيسي بمحاضر الاجتماعات والقرارات الخاصة بمجلس الإدارة في سجل خاص.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة الثانية عشر :      اختصاص مجلس الإدارة</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">12-1      مع عدم الإخلال بحقوق الملاك وكذلك اختصاص الجمعية العامة فإن مجلس الإدارة يختص بما يلي:-</p> <ol style="text-align: right;"> <li dir="rtl">السعي في تحقيق أهداف وأغراض اتحاد الملاك الواردة في المادة (4) من هذه اللائحة الداخلية.</li> <li dir="rtl">الاشراف على تنفيذ وتطبيق النظام واللائحة التنفيذية وما ورد في هذه اللائحة الداخلية.</li> <li dir="rtl">الاشراف على تنفيذ قرارات الجمعية العامة.</li> <li dir="rtl">الاشراف على النظام المالي والمحاسبي للاتحاد ومراجعة تقرير مراقب الحسابات.</li> <li dir="rtl">المسئولية عن حماية وتعزيز مصالح الملاك.</li> <li dir="rtl">اقتراح تحديد رسوم التشغيل والصيانة الدورية والاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين أو الأعضاء.</li> <li dir="rtl">التعاقد مع شركات الصيانة والخدمات وغيرها بعد الحصول على ثلاثة عروض ودراستها والبت فيها.</li> <li dir="rtl">إقرار أي مصاريف طارئة يمكن أن يحتاجها لتغطية النفقات.</li> <li dir="rtl">تعيين المدير من غير أعضاء مجلس الاإدارة</li> <li dir="rtl">اختيار المحاسب المالي وتحديد راتبه وتعيينه.</li> <li dir="rtl">اقتراح مراقب أو مراقبي الحسابات ورفعها للجمعية العامة للإختيار والإعتماد.</li> <li dir="rtl">تعيين الموظفين وفصلهم وتأديبهم.</li> <li dir="rtl">استلام المبالغ المالية التي ترد إلى مجلس الإدارة بإيصالات مختومة بختم مجلس الإدارة وموقعة من الرئيس وأمين المال وإيداع المبالغ في حساب الاتحاد المُسجل باسمه لدى أحدى البنوك المحلية.</li> <li dir="rtl">اقتراح وإعداد النظام واللوائح الخاصة وكذلك اللوائح المالية والداخلية اللازمة لتسيير العمل ورفعها للجمعية العامة للإعتماد.</li> <li dir="rtl">تشكيل اللجان التنفيذية أو الاستشارية التي يحتاجها مجلس الإدارة في تنفيذ مهامه.</li> <li dir="rtl">إعداد مشروع الميزانية (الموازنة ) للسنة الجديدة ورفعها للجمعية العامة للإعتماد.</li> <li dir="rtl">إعداد تقرير مجلس الإدارة عن أعمال الاتحاد خلال السنة المنتهية.</li> <li dir="rtl">الإشراف على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعة المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار.</li> <li dir="rtl">اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة لتسيير أعمال مجلس الإدارة وفقاً للصلاحيات الممنوحة له.</li> <li dir="rtl">النظر في الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوى الشأن والواقعة ضمن اختصاص مجلس الإدارة.</li> <li dir="rtl">العمل على فض المنازعات التي تنشا بين الملاك/الشاغلين بسبب يتعلق باستخدام العقار.</li> <li dir="rtl">النظر فيما يعرض على مجلس الإدارة من المسائل الأخرى.</li> <li dir="rtl">التحفظ على الدفاتر والمستندات المالية في مقر مجلس الإدارة كي تكون تحت طلب ذوي الشأن بالجمعية العامة أو مجلس الإدارة أو الجهات الحكومية ذات العلاقة.</li> </ol> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة الثالثة عشر :</strong>     <strong>مكافأة أعضاء</strong> <strong>مجلس الإدارة</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">تصرف لكل عضو من أعضاء مجلس الإدارة بما فيهم الرئيس مكافأة تشجيعية مقطوعة في نهاية السنة المالية لمجلس الإدارة نظير الجهود والخدمات التي قدموها تجاه الملاك والشاغلين ويقرر مقدار تلك المكافأة أعضاء الجمعية العامة في اجتماعها الأخير للسنة المالية الماضية.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة الرابعة عشر :     مسئولية أعضاء ورئيس مجلس الإدارة</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">16-1      لا يكون رئيس مجلس الإدارة وأعضاؤه مسئولين مسئولية شخصية فيما يتعلق بالتزامات مجلس  الإدارة الناتجة عن قيامهم بواجباتهم كأعضاء مجلس إدارة وذلك بالقدر الذي لا يتجاوزون فيه حدود سلطاتهم .</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">16-2      يكون رئيس مجلس الإدارة وأعضاؤه مسئولين تجاه الملاك والشاغلين والغير عن الغش وإساءة استعمال السلطات الممنوحة لهم وعن أي مخالفة للنظام أو اللائحة.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة الخامسة عشر :</strong>  <strong>الأرباح والخسائر</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">15-1<strong>       </strong>في حال وجود أرباح فيتم توزيعها على الملاك حسب نسبة حصصهم من العقار بعد نهاية كل سنة مالية وبعد اعتماد الميزانية من قبل الجمعية العامة ، وذلك بعد حجز ما نسبته 10 % عشرة بالمائة مـن صـافي الأرباح كاحتياطي للاتحاد ويجوز للجمعية العامة إيقـاف ذلك الاحتياطي مـتى مـا بلغ 50% من مشروع موازنة السنة الجديدة على أن يُستخدم ذلك الاحتياطي في مصاريف الاتحاد المعتمدة.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">15-2       في حالة وجود خسارة في ميزانية إحدى السنوات ، فترحل إلى السنة التالية أو يتم تغطية الخسارة من الاحتياطي ، ولا توزع أرباح إلا بعد تغطية خسارة السنوات السابقة مع مراعاة العودة بالاحتياطي إلى النسبة المقررة له إذا كان الاتحاد قد استعان به لمواجهة الخسائر.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">15-3      إذا حصلت خسائر أو مطالبات لا تغطيها موارد الاتحاد فيتحملها الملاك بنسبة حصصهم من العقار.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة السادسة عشر :</strong>   <strong>تصفية اتحاد الملاك</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">يتم تصفية الاتحاد إذا زال العقار وهلك وحينها تتولى الجمعية العامة تصفية أعمال اتحاد الملاك.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة السابعة عشر :</strong>  <strong>أحكام عامة</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">17-1      لا يحق للمالك ما دام مالكاً للوحدة العقارية التخلي عن التزاماته تجاه الاتحاد سواءً فيما يخص الوحدة العقارية التي يمتلكها أو الأجزاء المشتركة تحت أي مسوغ ولو أبدى رغبته بعدم الانتفاع بالأجزاءالمشتركة.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">17-2      يجب على الاتحاد أن يذكر اسمه ورقم تسجيله على جميع محرراته ومطبوعاته وسجلاته.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">17-3      يحق لكل مالك الإطلاع على دفاتر وسجلات الاتحاد ورصيدها في أي وقت بنفسه أو بندب أحد الخبراء.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">17-4      تتولى الوزارة الإشراف على أعمال الاتحاد في الحدود التي ترى الوزارة لزومها ولها في سبيل ذلك على سبيل المثال لا الحصر الإطلاع على دفاتر الاتحاد وسجلاته في أي وقت ، حضور جلسات الجمعية العامة ، حضور اجتماعات مجلس الإدارة ، وعلى الاتحاد تقديم أي معلومات أو بيانات أو مستندات تطلبها الوزارة.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">17-5      في حال انتقال ملكية أي وحدة عقارية إلى مالك آخر فيلتزم المالك القديم بالحصول على براءة ذمة عن أي التزامات بحقه من قبل مجلس الإدارة ، كما يلتزم المالك القديم بإطلاع المالك الجديد على محتويات هذه اللائحة الداخلية والتوقيع على التعهد المعد صيغته من قبل مجلس الإدارة بالإلتزام بهذه اللائحة الداخلية.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">17-6      تعتبر هذه اللائحة الداخلية ملزماً لجميع الملاك وكذلك الشاغلين كلٌ فيما يخصه.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">17-7      يسري هذا النظام على الوحدات العقارية السكنية وكذلك التجارية.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">17-8      كل مالم يرد بشأنه نص خاص في هذه اللائحة الداخلية فيسري عليه نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر بقرار مجلس الوزارء رقم 40 وتاريخ 9/2/1423 هـ والمتوج بالمرسوم الملكي رقم م/5 وتاريخ 11/2/1423ه وتعديلاته ولائحته التنفيذية الصادرة بالقرار الوزاري رقم (11985) وتاريخ 21/2/1424هـ وتعديلاتها.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة الثامنة عشر :</strong>   <strong>اتحاد قطاعات العقار المشتركة</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">تسري أحكام هذه المادة فقط على العقار المقسم إلى قطاعين فأكثر بحيث يحوي كل قطاع على اتحاد ملاك خاص به مع وجود أجزاء أو خدمات تشترك فيها بقية القطاعات ، ويخضع تنظيم تلك القطاعات للبنود التالية:</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">18-1      يسمى هذا الاتحاد باتحاد قطاعات العقار المشتركة.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">18-2      يتكون اتحاد القطاعات من رؤساء مجالس إدارة  اتحاد ملاك كل قطاع بحيث لا يقل عددهم عن أربعة ، وفي حالة وجود قطاعين أو ثلاثة فقط فيتم إضافة نواب رؤساء مجالس الإدارة إلى عضوية اتحاد القطاعات.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"> 18-3     يُدعى اتحاد القطاعات للإنعقاد التأسيسي للمرة الأولى بدعوة من رئيس مجلس إدارة ملاك آخر قطاع تم تسجيله لدى الوزارة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إكتمال تسجيل جميع اتحادات الملاك لدى الوزارة وذلك من أجل انتخاب رئيس اتحاد القطاعات ، وتكون مدة اتحاد القطاعات سنة واحدة قابلة للتجديد بموافقة مجالس إدارة كل قطاع.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">18-4      يجب أن تتوفر في رئيس وأعضاء اتحاد القطاعات الشروط التالية:</p> <ol style="text-align: right;"> <li dir="rtl">أن يكون رئيساً أو نائباً لمجلس إدارة اتحاد ملاك أحد القطاعات.</li> <li dir="rtl">أن يكون قد أتم الثلاثون من عمره.</li> <li dir="rtl"> أن يكون بكامل الأهلية المعتبرة شرعاً ونظاماً.</li> <li dir="rtl">أن يكون حسن السيرة والسلوك.</li> </ol> <p dir="RTL" style="text-align: right;">18-5      يختار اتحاد القطاعات من بين أعضاءه نائباً للرئيس ومقرراً للإجتماعات خلال اجتماعه الأول.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">18-6      إذا خلا مكان أو أكثر من أعضاء اتحاد القطاعات في الفترة بين اجتماع وآخر نتيجة استقالة أو انقطاع فلمجلس إدارة اتحاد ملاك القطاع الذي خلا مكان من يمثله في اتحاد القطاعات أن يندب من يشغل منصبه من بين بقية أعضاء مجلس الإدارة ويعتبر هذا الانتداب مؤقتاً حتى تنعقد الجمعية العامة الخاصة بملاك القطاع.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">18-7      يجتمع اتحاد القطاعات مرة كل ثلاث أشهر على الأقل ، ويكون اجتماعه صحيحاً إذا حضره أكثر من نصف الأعضاء على الأقل ، وإن لم يكتمل العدد يؤجل الإجتماع أسبوعاً ليصبح عدد الحاضرين بعده صحيحاً بحيث لا يقل هذا العدد عن ثلاثة أعضاء ولا تقبل فيه وكالة عضو عن آخر.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">18-8      على رئيس اتحاد القطاعات دعوة اتحاد القطاعات للإنعقاد لجلسات غير عادية إذا قُدم له طلب مُوقع من عضوين على الأقل وذلك لبحث مسائل عاجلة تدخل ضمن اختصاص اتحاد القطاعات.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"> 18-9     تؤخذ القرارات حسب الأنصبة المملوكة لاتحادات ملاك القطاعات من كامل العقار الرئيسي ، فإذا تساوت الأصوات يرجح الجانب الذي في رئيس اتحاد القطاعات.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"> 18-10 تنتهي العضوية بفقد أحد شروطها ، وفي حالة تغيب أحد الأعضاء لإجتماعين متتالين بدون عذر يقبله اتحاد القطاعات اعتبر مستقيلاً بشرط اخطاره بخطاب مسجل.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">18-11    يقع ضمن نطاق اختصاص اتحاد القطاعات كل ما هو مملوك جزئياً من أحد اتحادات ملاك القطاعات وكذلك الخدمات المشتركة بين القطاعات والتي ليست ضمن الاختصاص الحصري لأحد اتحادات الملاك.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">18-12    تعتبر قرارات اتحاد القطاعات ملزمة لجميع الملاك والشاغلين ، وعلى اتحاد القطاعات الأخذ في الاعتبار عند اتخاذ قراراته مصالح الاحادات والقطاعات والملاك والشاغلين.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">18-13    تسجل قرارات اتحاد القطاعات في سجل خاص موقع من قبل الرئيس والأعضاء ويحتفظ كل مجلس إدارة قطاع في مركزه الرئيسي بمحاضر الاجتماعات والقرارات الخاصة في سجل خاص.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة التاسعة عشر:</strong> <strong>الاخطارات</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">جميع العناوين والمراسلات والإخطارات والمكاتبات والبيانات والتقارير التي يوجهها الاتحاد أو الجمعية العامة أو مجلس الإدارة تكون باللغة العربية وتعتبر قد سلمت حسب الأصول إذا تم إرسالها عن طريق البريد المسجل أو الفاكس المؤيد بعلم الوصول من المرسل إليه على العنوان المحدد للملاك أو عن طريق التسليم مناولة مقابل إيصال بالإستلام أو إيصالها بالمناولة للوحدة العقارية ، وفي حال تغير عنوان المالك فيجب إخطار الاتحاد كتابياً بالعنوان الجديد.</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة  العشرون :</strong>  <strong>تسوية الخلاف</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">كل نزاع ينشأ بين الملاك أو بينهم وبين الشاغلين أو بينهم وبين أي جهة أخرى بخصوص هذه اللائحة الداخلية وما ينتج عنه فيتم حله ودياً ما أمكن خلال خمسة عشر يوماً من إخـــــطار أحد الأطراف الآخر بموضوع الـــــــنزاع ، فإن لم يتوصل إلى حل فإن الفصل فيه يكون للوزارة</p> <p dir="RTL" style="text-align: right;"><strong>المادة الحادية والعشرون :</strong>    <strong>النسخ</strong></p> <p dir="RTL" style="text-align: right;">تم إعداد نسختين من هذه اللائحة الداخلية وتم الختم عليها واعتمادها من قبل الوزارة ، تسلم اتحاد الملاك نسخة للعمل بموجبها وتم حفظ النسخة الثانية لدى الوزارة.</p> </div> </div> </div> </article></section></div>